Désordres après réception : quelle garantie pour quel défaut ?

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6, alinéa 1, du Code civil). C'est un moment charnière, car il marque le point de départ de toutes les garanties légales de la construction. Identifier la bonne garantie est essentiel : les actions sont exclusives les unes des autres, et un dommage qui relève d'une garantie légale ne peut donner lieu à une action en responsabilité contractuelle de droit commun contre celui qui en est tenu.

Cass. 3^e civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.376.

Se tromper de fondement, c'est donc risquer le rejet pur et simple de la demande. Voici les repères, garantie par garantie.

La réception, point de départ de tout

Tant que les travaux ne sont pas reçus, les garanties légales ne courent pas. Une fois la réception prononcée, les délais démarrent, y compris pour les parties de l'ouvrage ayant fait l'objet de réserves. La levée des réserves prolonge l'obligation de l'entrepreneur au titre de la garantie de parfait achèvement, mais elle ne reporte pas le point de départ du délai décennal, attaché à la réception elle-même.

La distinction entre désordre apparent et désordre caché est tout aussi déterminante. Un désordre visible le jour de la réception doit être réservé. S'il l'est, il relève de la garantie de parfait achèvement. S'il ne l'est pas, le maître d'ouvrage est réputé l'avoir accepté. La garantie décennale, à l'inverse, a vocation à couvrir les désordres cachés à la réception ou révélés ensuite. D'où l'importance d'un procès-verbal de réception rédigé avec soin.

Trois garanties légales, trois logiques

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Prévue à l'article 1792-6 du Code civil, elle oblige l'entreprise à réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, qu'ils aient été réservés à la réception ou notifiés au cours de l'année qui suit, quelle que soit leur importance. C'est la garantie la plus large dans son objet, mais la plus courte dans le temps : un an à compter de la réception. Elle laisse subsister la responsabilité de droit commun des constructeurs pour les désordres révélés après la réception.

Cass. 3^e civ., 30 juin 2009, n° 08-18.410.

Pour les désordres qui avaient été réservés, le maître d'ouvrage conserve la possibilité d'agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l'expiration du délai de parfait achèvement.

Cass. 3^e civ., 6 mai 2014, n° 13-14.300.

La garantie de bon fonctionnement, dite biennale (2 ans)

Régie par l'article 1792-3, elle concerne les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, ceux que l'on peut déposer, démonter ou remplacer sans détériorer l'ouvrage (volets, radiateurs, robinetterie, portes). Elle garantit leur bon fonctionnement pendant au moins deux ans à compter de la réception.

La garantie décennale (10 ans)

C'est la plus protectrice. Selon l'article 1792, le constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception. Le maître d'ouvrage n'a pas à prouver une faute : la responsabilité est présumée. Cette présomption s'étend aux dommages affectant la solidité des éléments d'équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert (article 1792-2).

Les désordres qui n'entrent dans aucune case

Certains désordres ne sont pas assez graves pour relever de la décennale, ne concernent pas un élément d'équipement couvert par la biennale, et apparaissent après l'année de parfait achèvement. Ce sont les désordres dits « intermédiaires ». Ils ne sont pas sans recours : ils peuvent engager la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur, à deux conditions. Le maître d'ouvrage doit prouver une faute de l'entreprise, la présomption de la décennale ne jouant pas ici, et il doit agir dans le délai de dix ans à compter de la réception.

La question des éléments d'équipement illustre bien ces frontières mouvantes. Après avoir jugé, à partir de 2017, que les désordres affectant un élément d'équipement et rendant l'ouvrage impropre à sa destination relevaient de la garantie décennale, la Cour de cassation a opéré un nouveau revirement. Elle juge désormais que l'élément d'équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, lorsqu'il ne constitue pas lui-même un ouvrage, ne relève ni de la décennale ni de la biennale, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la seule responsabilité contractuelle de droit commun.

Cass. 3^e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, confirmé par Cass. 3^e civ., 5 décembre 2024, n° 23-13.562, et Cass. 3^e civ., 11 décembre 2025, n° 23-23.950.

En pratique

Trois réflexes pour le maître d'ouvrage : soigner le procès-verbal de réception et y consigner toutes les réserves utiles ; agir vite, car chaque garantie a son délai propre ; et, lorsque l'ouvrage est couvert, déclarer le sinistre à l'assurance dommages-ouvrage, qui préfinance les réparations de nature décennale. Pour l'entreprise, l'enjeu est symétrique : vérifier le fondement invoqué, car une demande mal qualifiée est vouée à l'échec.

Maître Terence ASSEKO accompagne maîtres d'ouvrage et entreprises dans la qualification des désordres, la mise en jeu des garanties et le contentieux de la construction, en conseil comme en défense.